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原標題：北京下一個寫字樓聚集區會在哪兒？
文| 李頤暉，如有更多地產爆料或尋求報道，歡迎添加作者個人微信 lyhui1011,請務必註明公司、職位、事由。
任何商業地產，產品的價值必須要回歸到基礎，就是租賃市場能租到多少錢。而關註商業地產租賃市場，發生過什麼，正在發生什麼，能看到未來商業地產的發展可能。
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在9月17日，由金茂廣場主辦的《榮譽問鼎、首席以待》商辦擇址之道主題沙龍上，高力國際華北區董事、辦公樓服務部租戶代表總監李芳月做瞭如上表述。她認為，國際趨勢、國傢政策、商圈歷史發展和企業內部的需求轉變，都會對未來的租賃人群與熱門商辦區域產生影響。
與李芳月一同出席並展開主題演講的，還有豐臺科技園產業二處處長楊建湘、豐臺金茂廣場項目營銷總監關劍以及LEED AP級認證專傢肖偉。
傳媒、科技行業的需求量將持續增加
過去兩年，無論是購買還是租賃，北京寫字樓市場的需求主體是金融行業，即保險公司、外地銀行與入境銀行。但未來有關文化與科技創新的企業租賃需求量將繼續增加。
“北京新的功能定位是：政治、文化、國際交往、科技創新。政府的工作報告已經把金融去掉瞭，這一定會對北京未來的寫字樓租賃需求主體產生影響。” 李芳月認為，由於歷史的原因，金融行業的需求還會大量存在，但隨著政策支持力度的傾斜，文化與科技創新類企業將得到更好的發展，也會產生大量的寫字樓購買、租賃需求。
從國際寫字樓市場近期的變化，也能看到這一趨勢。
據瞭解，目前美國曼哈頓的寫字樓租賃需求主要來源於FIRE，即金融、保險、房地產，與TAMI，即廣告、傳媒。
舉個例子，全球頂尖的新聞集團，今年上半年在曼哈頓有一宗多達7萬方的續租與擴租交易。可以看到，來自這個行業的需求非常迅猛。
而在2017年上半年，Framestore在倫敦金融城有一宗達10萬方的交易，這傢公司是全球頂尖的做電影後期特效的企業，參與過《阿凡達》、《哈利波特》等電影的後期制作）。有意思的是，中國文投控股股份有限公司在2016年底以1.87億美金（約合12.6億人民幣），購買瞭其75%的股權和運營權。這也意味著，國際市場越來越多的跟中國結緣，也更加具有參考性。
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商辦租賃需求繼續外溢
商業地產的發展永遠跟國傢的政策積極相關，除瞭上述行業的政策支持，還有我國經濟的整體方向與區域引導。
根據高力國際提供的數據顯示，2016年，北京第三產業的增速是7.1%，高於地區生產總值增速的6.7%，且這兩個數值都高於上海。“辦公場地需求主要來源於第三產業，從這個數據上來看，商辦市場將保持穩定的上漲趨勢，而且這個趨勢將高於上海。” 李芳月說。
2015年7月，通州被定位為北京城市副中心。據瞭解，計劃到2018年上半年，北京黨委、人大、政府和政協就要完成搬遷。“原來我們提到商業區隻會想到東長安街、金融街、燕莎、CBD。提到通州會認為是‘睡城’，但以後顯然不是瞭。” 李芳月認為，隨著存量和需求的繼續增加，在未來，北京商辦項目多中心的特點將更加顯著，還會繼續伴隨著外溢的趨勢。
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據瞭解，2015年8月，北京出臺政策，禁止城六區新建大型公建項目。這意味著，城六區新建項目將越來越少，核心區存量房的價值與價格加大，也是促使商辦租賃需求外溢的主要原因之一。
上述兩個國際城市的既成事實，也證明瞭她的觀點。
據瞭解，多中心、租賃需求外溢的情況正在紐約曼哈頓發生，由於一些大企業尋求成本的最優與人員部門的分流，他們正在把很多部門逐漸從中城，移到瞭中城南部。
從高力國際提供的數據可以看到，中城南部本身的租金已經接近於中城。而隨著企業的互相流動，商圈之間的差異也在逐漸縮小。
豐臺大概率成下一個商辦聚集區
根據以往的數據預測，高力國際認為，到2021年，CBD、中關村、金融街、豐臺科技園、麗澤等子市場將平分秋色。其中，豐臺科技園的市場占比將等同於CBD。
特別是對於豐臺科技園等新興市場來說，由於供給量大，將在產業聚集上面具有非常明顯的優勢。
此外，高力國際認為，企業無論是購買還是租賃，除瞭成本，任何的大企業同樣脫離不開，基礎設施及公共交通、配套及商務氛圍、樓宇品質及物業管理，開發商商業地產背景及經驗，這四大類要求。
以豐臺為例，區域已經形成瞭航天軍工、節能環保、軌道交通等產業要素。在這個基礎上，高力國際認為，下一個區域關註的重點就是Fintech，即科技金融企業。比如，支付寶。
“雖然這類企業不發源於中國，但已經具有很大的規模。” 李芳月介紹稱，在這一類企業的獨角獸當中，美國占14傢，中國占8傢，但這8傢的估值總和，達到瞭美國14傢估值總和的14倍。
李芳月認為，這些科技金融企業未來會把選擇放在豐臺。她的邏輯是，目前全中國前50傢的科技金融企業中，北京占到一半，這裡面有近60%的企業分佈在中關村。而考慮到成本的控制與9號線的便利性，未來很大一部分企業或是企業的員工，將選擇豐臺。
她同樣看好能提供共享空間服務的商辦在豐臺科技園的發展。
“不隻初創企業，一些傳統的大型企業也考慮入駐共享空間。” 李芳月表示，幾乎所有企業都開始關註社群的打造與交流。
此外，傳統企業，比如普華永道、匯豐銀行、渣打銀行也會把很多部分放到共享空間。“他們也在拓展新的版圖，這會存在一定的試水。這就意味著，他們對於靈活性也有很高的要求，同時要兼顧品質與便利。” 李芳月解釋到，甲級寫字樓的租賃合約一般是2-3年，再加上裝修、傢具等一系列支出，成本是非常高的，相比靈活性也不足。
李芳月同時提醒商辦的投資和運營者，當商辦市場走到一定程度以後，軟性的條件，比如LEED認證、物業服務、共享空間等，能夠為項目帶來區域差異化，也會成為盈利的關鍵因素之一。
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